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Q&A
家賃滞納による貸借人の強制的な退去について

質問 
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アパートを持っているのですが、ある部屋の貸借人が家賃を1年分も滞納しており、催促しても全く支払う素振りがありません。強制的に退去してもらうにはどうしたらよいでしょうか。



回答


貸借人が長期にわたり家賃を滞納してしまった場合、貸借人と協議ができるケースは、滞納家賃の支払方法や、建物からの退去について話し合うことになります。しかし、本件のように、協議を拒否している場合などは、退去に向けて強制的な、つまり法的な手段をとらざるを得ません。
 
貸借人を強制的に退去させるためには、裁判所の「執行官」に退去手続をとってもらう必要があります。そして、執行官が強制執行を行うためには、「債務名義」というものが必要で、典型的なものは勝訴判決です。つまり、裁判所に訴えを提起し、貸借人が建物を明け渡さなければならないことを裁判所で認めて貰う必要があります。そして、勝訴判決を取得した後、強制執行の申立てを行います。
 
強制執行の申立てを行うと、概ね2週間以内に執行官が現地を訪れ現状を確認します。その際、退去期限を記載した催告書を室内に提示します。催告の時点で、貸借人があきらめて退去するケースもあります。しかし、催告をしても自ら退去しない場合には、強制的な退去手続(「断行」といいます)をとることになります。
催告から概ね4週間後、執行官が再び現地を訪れます。その際、室内の荷物などを事前に手配した業者に搬出させ、場合によっては倉庫などに保管しておきます。また、通常、部屋の鍵も変えますので、事前に鍵業者を手配しておきます。後日、執行官が運び出した室内の荷物を時価で算定して、通常、その荷物を強制執行を申し立てた家主が買い取ります(金額は僅少なことがほとんどです)。買い取った荷物は自由に処分できます。これで明け渡しの強制執行の手続は完了となります。
このように、強制執行による建物の明け渡しには、それなりに時間と費用がかかります。時間については、特に、勝訴判決を得るまでに時間がかかることがあります。また、費用については、裁判費用(弁護士費用など)、強制執行の際に裁判所へ予納する費用(通常8万円前後)、荷物を搬出する業者や鍵業者を手配する費用などがあります。法的には貸借人が負担すべきものですが、事実上、家主側が負担して貸借人から回収することができないことがほとんどです。




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