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Q&A
借家店舗の経営を第三者に委託した場合、無断転貸となりうるか

質問 


私は約30坪の店舗を所有していますが、5年ほど前にXさんとの間で賃貸借契約の締結し、Xさんがその店舗でスナックを経営していました。ところが、最近、経営者が別人のYさんに変わっているようなのでXさんに話を聞いてみたところ、Yさんに経営を委託しているだけでXさんが経営者であることに変わりがないと言われてしまいました。
しかし、私は現実に貸店舗を使用しているのはYさんであり、Yさんが使用することに承諾していない以上、無断で転貸をしているのではないかと思い、Xさんとの賃貸借契約を解除したいと考えていますが解除することは可能でしょうか。



回答


スナックなどの店舗は、賃借人が内装等に多額の資金を投下しているため、居抜きで賃借権を第三者に譲渡、転貸したいと、賃借人が考えても不思議はありません。
しかし、民法612条1項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定め、仮にXさんがYさんとの間で本件貸店舗につき転貸借契約を締結する場合には、あなたの承諾が必要となります。
本件のように、経営者を形式的にXさんのままとし、経営委託をして実質的には経営者をYさんとすることで、あなたの承諾がなくても、事実上、XさんがYさんとの間で転貸借契約を締結したのと同様の状態を作出しようと試みることがあります。

このような事案の裁判例が出されています。簡潔にまとめると、Yさんが借家人であるXさんの指揮監督下にある従業員であって、経営内容についてXさんがYさんを指揮監督する関係にある場合には、依然としてXさんが当該店舗を使用、収益しているといえ、無断転貸とはなりませんが、もし、Yさんが当該店舗の収入、支出について自己の計算、責任でこれを行い、Xさんがこれを指揮監督する関係にない場合には、Yさんが独立して当該店舗を使用、収益していると判断され、XさんはYさんに対して無断で転貸したものとされているようです。

本件では具体的関係やスナック店舗の収入、収支の帰属主体などが明らかでないため、結論を断定することはできませんが、様々な事情を考慮したうえでYさんが実質上の経営者であると認定された場合には、あなたがXさんとの賃貸借契約を解除することは、原則可能でしょう。
なお、Yさんが実質上の経営者であった場合でも、例外的に、その転貸があなたに対する背信的行為ではないとされた場合には、解除をすることはできません。
しかし、過去の裁判例をみても、店舗の委託経営の事実について、背信性が否定され、契約解除が認められなかったケースはあまりありません。



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