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Q&A
定期借地権について

質問 


借地借家法では、当初の契約期間が終了しても、借地権の期間の更新や期間の延長をしない旨の特約ができる定期借地権の制度があるそうですが、どのような内容の借地権でしょうか。



回答


定期借地権とは、更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する借地権をいいます。旧借地法下では、一時使用のための借地権を除いて、借地権の存続期間が終わっても、その土地に建物が存在する限り、地主は正当な理由がなければ契約更新を拒絶できないとされていました。そのため、地主は、一旦借地権を設定すると、半永久的に貸すことになりかねないので、土地を貸すことを渋ったり、貸すとしても見返りとして高額の権利金の支払いを要求したりして、借地の供給が妨げられる結果になっていました。他方、借地人には一定期間に限って借地したいという希望もありました。そこで、この定期借地権の制度が新しく導入されました。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
一般定期借地権とは、存続期間を50年以上に定めなければなりません。そして特約として、@契約の更新がない、A存続期間中に建物が滅失した場合、再築しても存続期間の延長がない、B契約が終了したとき、地上の建物の買い取りがないという定めをしなければなりません。これらの特約はワンセットで定められる必要があり、また書面でしなければなりません。書面の種類については制限がありませんが、最低50年という長期契約ですので、後日の証拠として公正証書にしておいた方がよいでしょう。
この定期借地権が設定されますと、地主は期間満了と同時に借地契約を終了させ借地人に地上の建物の取り壊し、土地の明渡しをさせることができます。
なお、この一般定期借地権における更新排除等の特約は登記事項とされています。

地上の建物が第三者に賃貸されている場合には、定期借地権の満了時に建物賃貸借契約が終了するという特約を書面ですることが認められています。特約がなされず、建物賃借人が借地権の存続期間が満了することを、その1年前までに知らなかった場合は、裁判所は申立により知った日から1年を超えない範囲で明渡しの期限を許与することができるとされています。(借地借家法39条・35条)



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