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家賃不払い者への対処・対策

 


「家賃を払ってくれない人がいます。どうしたらいいでしょうか。」





建物を人に貸しても、家賃を払ってくれなければ大家としては大損害です。しかし、中には家賃を払わない人がいることも事実。
そこで、家賃不払者にどう対処するべきでしょうか。その対策を述べてみたいと思います。

@まず、契約書で契約条件を明確に定めること。契約書がないというのは言語道断。できれば、市販の簡単な契約書ではなく、不動産業者が使っているようなちゃんとした契約書か、弁護士に作成してもらうのがいいでしょう。

A入居者の決定に当たっては、入居者本人及び家族が登録されている住民票及び印鑑証明書を提出してもらい、給料の源泉徴収票や給与明細などにより家賃等の支払いが確実になされるか否かを判断すること。短期的に、正当な理由(例えば転勤等)なく住所が転々と移転している場合には要注意。また、契約に際して本籍を記載してもらうと、あとあと便利(借主が逃げた場合など、本籍地から新しい住所を調べることが可能)。入居予定者の選定は、人任せにせず、自分で面談して決めること(「大家と店子は親子も同然」)。

B入居後の家賃等の支払状況の確認及び滞納者に対する迅速かつ適切な処理が必要。支払期限に家賃等の支払がないか、支払が不能と思われる客観的事情(夜逃げ、勤務先の倒産、リストラ、破産宣告等)が発生した場合には、借家人に対し、ただちに催告書を送付すること。
そして、約定解除権発生の要件が整っているときは、停止条件付契約解除の通知を併せて行う。また、併せて、保証人に対しても、借家人の家賃等の滞納状況及び未払い家賃等の保証債務の履行を請求する必要もあるでしょう。保証に対する請求は滞納額の少ない早い時期に行うのが効果的です。また、保証人に対しても親切です。契約条項に、「借家人が家賃等の支払を怠ったときは、賃貸人は保証人に対し、ただちにその旨通知するとともに、未払い家賃等の請求をすることに異論を述べない」との規定を定めておくといいでしょう。この頃は、借主の家賃を保証する保証会社も出現しているので、このような会社を利用することも良いでしょう。
 家賃等の滞納により解除権が発生した場合、賃貸人は賃借人に対し内容証明郵便等により解除契約の意思を表示したうえ、二週間程度の猶予期間を置いて明け渡しを催促し、その期間が経過しても明け渡しをしないときは、速やかに建物明け渡しと家賃等の支払を求めて裁判を起こす必要があります。

家賃を3ヶ月以上滞納するような借主の場合、滞納が拡大こそすれ、きちんと全額を支払ってくれることはありません。早急に、このような賃借人は出て行ってもらう必要があります。

訴訟(裁判)は、弁護士に依頼する必要があります。まず、着手金として15万円〜40万円程度が必要です(これは弁護士によっても違いますし、物件の程度、訴訟の難易度によっても異なりますので、弁護士に率直に相談されるといいでしょう)。裁判で判決を取っても、相手が出てこなければ、裁判所の執行官に明け渡しの強制執行の依頼が必要です。執行官費用として10万円程度、運送費用として30万円程度(アパート一室の場合)が必要です。但し、裁判所が運送業者を依頼するため、多額の運送代をふっかけてくる業者がいるので要注意。そして、明け渡しが完了すれば、弁護士に対する報酬として、着手金の1.5倍程度の支払が必要となります。





 


「家賃を数ヶ月不払いのまま借家人が行方不明の場合にも、問い1と同様の手続きが必要でしょうか。」





もっとも、将来、行方不明となった借家人が出てきて裁判を起こされても構わないという考えがあれば、借家人の家財道具を処分するのが早いでしょう。
その場合、必ず、家財道具一つ一つの写真を撮っておき、将来の裁判のために証拠を残しておく必要があります。あとになって、「1000万円のダイヤモンドを捨てられた」などと言わせないためにも写真は必要です。

但し、このやり方は刑法上の窃盗罪に該当するので、刑事問題に発展する可能性もあります。したがって、刑事問題となることや損害賠償の裁判を起こされるのが嫌ならば、費用と時間がかかったとしても、問い1のB の方法を選択するしかないのです。



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