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登記について

 

「登記とはどのようなものでしょうか。」




不動産、土地や建物などを買ったり、相続で取得したりした場合に、その不動産が誰の物かをはっきりさせなければ、その不動産に関して権利関係を持とうとする人に混乱が生じます。そのため、不動産に関する権利関係を明確にするため、法務局に備え付けの登記簿に当該不動産の所有者、或いは、その不動産に抵当権を設定している抵当権者などが記載されるのです。
このような制度を登記制度と言い、不動産取引に関する安全を図るのが制度趣旨です。



 

「私は、今度、家と土地を買いましたが、登記しておかなければどのような不利益があるのでしょうか。」




不動産の登記は対抗要件と言われています。
即ち、あなたが不動産を買っても、それを登記しない間に、売り主が別の買い主に当該不動産を二重に売買した場合、二番目の買い主の方が先に登記してしまえば、あなたは自分に権利があることを二番目の買い主に主張することはできません。

先に登記をした方が勝つということです。



 

「その場合に、私はどのように保護されるのでしょうか。」




まず、二番目に買った人との間では、あなたが不動産の所有者であるということを主張できません。原則として負けます。
但し、判例上、ニ番目の買い主が背信的悪意者(例えば、あなたと売り主との間の売買契約を仲介した仲介業者が、あなたに登記がないことを知りながら二重に買い受けた場合。)には、そのような人間を保護する必要がないので、あなたの方が勝てる場合があります。しかし、これは例外的な場合です。
さらに、売り主に対しては、一旦あなたに売りながら更に別の人に二重売買をしたということで、損害賠償の請求ができます。しかし、このような場合、売り主は、通常、お金を持って逃げるケースが多いので、回収することは困難となるでしょう。



 

「私が現在住んでいる家と土地は30年前に亡くなった祖父の名義のままです。この家と土地を私の名義にするには、どのようにすれば良いのでしょうか。」




田舎の不動産に関しては、このような事案がたくさんあります。本来、登記は、所有者が亡くなったりして権利が変動した都度やらなければならないのですが、登記費用がもったいないとか、面倒くさい等という理由で、名義をそのままにしておくことがたくさんあります。
あなたの場合は、まだお爺さんの名前ということですから、まずお爺さんが死んだ時点で、その相続人が相続します。相続人とは、あなたのお父さんやお父さんの兄弟、即ち、あなたからみれば叔父さん叔母さんが相続人となります。その後、あなたのお父さんが死んで、あなたが相続したということになります。その際、他の相続人全員から、あなたに名義を移転することについて、承諾する旨の一筆を取ることができれば、あなたの名義にすることができます。
しかしながら、親戚とは言っても、縁が無縁になっていたり、都会に出て行ったりして、ほとんど意思疎通ができないような場合には簡単に判子をついてくれないことがあります。そのような場合は、相続人全員に対して、時効取得を原因とする訴訟を提起して、判決をもらい、それに基づいて移転登記をする以外にはないと思われます。もっとも、これはあくまでも、「20年以上自分のものとして使ってきた」という時効の要件を満たしていることが、大前提です。この要件が満たされていない場合、あなたの名義にすることは困難です。
いずれにしても、このような事案はたくさんあり、時効が認められるかどうか、かなり専門的な判断を必要とするので、是非、当事務所に相談に来て下さい。



 

「私が全く知らない間に私の所有する家と土地が第三者の名義に変えられていました。もはや、私の権利はなくなるのでしょうか。」




登記はあくまでも形式的なものなので、登記がなくなったからといって、あなたの権利までもがなくなるということはありません。
しかし、仮に、甲さんが更に別の乙さんに売ることがあります。この場合、乙さんは、登記を信用して取引関係に入ります。そのような時、場合によっては、あなたの実印や印鑑証明書の保管の仕方に問題があったり、他人に簡単に実印や印鑑証明書を渡していたりなどした場合には、登記を信用した乙さんの方が保護されてしまうということもあります。非常に難しい問題ですが、このような問題の場合も、是非、当事務所においでください。



 

「登記をするには誰に頼めばいいのですか。」




登記は法務局で行いますが、御自分で登記手続するのは大変ですので、弁護士事務所か、司法書士事務所に依頼するのが手っ取り早いでしょう。



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