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不動産購入時の注意点

 


この度、私は、不動産を購入する予定です。一般的に、不動産を購入する際に注意すべき点などがあれば教えてください。







土地や建物といった不動産の購入は、金額が大きく、権利関係も複雑になりがちなことから、十分な調査をすることが大切です。
調査の方法としては、登記簿等の調査と現状の調査とが考えられます。

(1)まず、売買をするうえでの大前提として、その対象となる不動産が売主の所有であることを確認する必要があります。
この調査は、法務局の登記簿や公図等を閲覧し、売主から権利証の提示を求めるなどして行います。しかし、登記簿の記載は必ずしも真実の権利関係を反映していないことがあり、公図も土地の形状を正確に示していないことがありますので、登記簿や公図を漫然と信じることは危険です。また、登記簿の調査では、対象不動産に地上権など買主の使用を制限する権利や抵当権などの担保権が設定されていないかを確認する必要があります。
もし、担保権がついていた場合には、「売買契約時に担保権者に対して、売買代金の中から担保権の被担保債務の返済をしてしまい、残額を売主に支払うことで、担保権のない不動産を購入する」との方法が買主から見て一番安全な取引形態でしょう。

(2)つぎに、実際に現状の調査をすることが大切です。その基本は、やはり実際に現地に赴いてみることでしょう。登記簿には、土地の所在、地目、地籍、建物所在、種類、構造、床面積等が、記載されていますが、これを現地で確認する必要があります。
また、土地が直接公道に接していない場合には、公道に通じるまでの通行使用権の有無を確認しなくてはなりません。加えて、建設基準法や都市計画法などの法令による建設制限についても確認することが必須です。
この他に、隣接する土地と売買の対象となる土地との境界を確認する必要もあります。隣地所有者に立ち会ってもらい、境界がどこにあるかを確定させないと、のちに紛争となる可能性が高くなってしまいます。
また、もしあなたが農地を購入して、そのうえに住宅を建てるつもりであるならば、原則として都道府県知事の許可を受ける必要があります。この許可を受けないでなされた転用目的での売買は無効であり、買主は土地の所有権を取得することができないので、注意が必要です。

(3)いままで述べてきましたように、不動産購入には多くのリスクがあります。そして、不動産購入に失敗しないための最大の秘訣は、いかに権利関係を調べ上げるかにあるのです。

不動産の購入に失敗し、訴訟となるケースは山のようにあります。一生に何度もある買い物ではありませんので、不動産購入の際には、労を厭わず、出来る限り調査したほうがよいでしょう。



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